炒股就看金麒麟分析師研報(bào)，從超產(chǎn)新權(quán)威，元化專業(yè)，房地及時(shí)，從超產(chǎn)新全面，元化助您挖掘潛力主題機(jī)會！房地

　　近日，從超產(chǎn)新融創(chuàng)中國及碧桂園境外債務(wù)重組邁過最難一關(guān)，元化分別削減約96億美元和117億美元債務(wù)。房地?fù)?jù)中指研究院監(jiān)測，從超產(chǎn)新截至目前，元化21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、房地重整獲批及完成，從超產(chǎn)新化債總規(guī)模約1.2萬億元。元化

　　在筆者看來，房地此次萬億元級化債的核心突破在于從“債務(wù)展期”轉(zhuǎn)向“實(shí)質(zhì)削債”，出險(xiǎn)房企通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)抵債等多種創(chuàng)新方式削債（部分企業(yè)削債比例高達(dá)70%），不僅顯著減輕短期償債壓力，改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，更讓行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清邁入新階段。但與此同時(shí)，也必須清醒認(rèn)識到，債務(wù)重組只是暫時(shí)解決流動性危機(jī)，是“止血”而非“痊愈”。房地產(chǎn)行業(yè)的真正新生之路，要著眼于將化債與經(jīng)營轉(zhuǎn)型相結(jié)合，多線并行創(chuàng)收，恢復(fù)企業(yè)自身“造血”能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　全力沖刺“保交付”，筑牢經(jīng)營根基?；瘋c保交付，在較早時(shí)期是出險(xiǎn)房企將有限資源投向哪里的兩難選擇。化債工作獲得關(guān)鍵性突破后，房企的首要工作變得愈發(fā)明晰，即保交付。

　　眼下，品質(zhì)交付已晉級為評估出險(xiǎn)房企乃至所有房企經(jīng)營是否處于正軌的核心指標(biāo)。保交付，是房企不可推卸的責(zé)任，更是重建企業(yè)和市場信任的“生命線”，部分自救能力較強(qiáng)的房企已意識到，只有保證交付質(zhì)量，才能真正擁有“活下去”的客戶根基，確保項(xiàng)目交付的連續(xù)性與穩(wěn)定性，才能談未來發(fā)展之路。這項(xiàng)工作的順利完成，對于護(hù)住房企可持續(xù)經(jīng)營命脈、恢復(fù)市場信心乃至穩(wěn)民生都至關(guān)重要。

　　完成保交付目標(biāo)，僅僅靠債務(wù)重組減緩資金壓力是不夠的，企業(yè)仍需想更多辦法籌措資金，比如通過盤活存量資產(chǎn)等方式，拓寬變現(xiàn)渠道。

　　改善現(xiàn)金流對出險(xiǎn)房企而言，難度大但緊迫性更強(qiáng)。在沒有增量投資變現(xiàn)的背景下，盤活、銷售和運(yùn)營存量資產(chǎn)，尤其是重資產(chǎn)如何快速變現(xiàn)以及利用政策工具尋求專業(yè)協(xié)助，讓“沉睡”資產(chǎn)“醒”過來，是關(guān)鍵。

　　政策層面，各地城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”為合規(guī)項(xiàng)目提供融資保障。完成債務(wù)重組后，出險(xiǎn)房企可以更關(guān)注并積極爭取進(jìn)入“白名單”，逐步重啟各地項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以及銷售，間接緩解整體壓力。

　　市場層面，資產(chǎn)管理公司（AMC）的深度參與是重要助力。對于債務(wù)結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜的企業(yè)，可以考慮引入AMC參與重整，利用其專業(yè)經(jīng)驗(yàn)處理不良資產(chǎn)，并為引入其他戰(zhàn)略投資者創(chuàng)造條件。以金科股份化債1470億元的重整案為例，長城資產(chǎn)以“產(chǎn)業(yè)投資人+財(cái)務(wù)投資人”雙重身份介入，通過收購不良債權(quán)、注入增量資金、優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營等方式，成功盤活重慶威斯勒等停工項(xiàng)目，這種“AMC+地方國企+市場化資本”的紓困范式，核心在于開創(chuàng)“司法重整+戰(zhàn)投賦能+業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型”風(fēng)險(xiǎn)出清樣本，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈”轉(zhuǎn)型路徑，為行業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供可借鑒經(jīng)驗(yàn)。

　　當(dāng)然，不是所有出險(xiǎn)房企都能走這一重整模式，自救能力較強(qiáng)的房企在推進(jìn)債務(wù)重組之際，已在積極創(chuàng)收，努力重構(gòu)經(jīng)營模式。

　　例如，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營，開拓多維增長空間。在債務(wù)重組過程中或者完成債務(wù)重組后，碧桂園等多數(shù)房企都將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向代建、物業(yè)管理等輕資產(chǎn)且有穩(wěn)定現(xiàn)金流進(jìn)賬的業(yè)務(wù)，嘗試探尋新發(fā)展機(jī)遇。

　　這類業(yè)務(wù)不需要大規(guī)模資本投入，一能有效控制負(fù)債規(guī)模；二能將積累多年的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌影響力變現(xiàn)；三能覆蓋項(xiàng)目、企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營支出。當(dāng)然，這些業(yè)務(wù)短期內(nèi)難以替代傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，利潤率空間也不大，但代表著行業(yè)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的未來發(fā)展方向。

　　隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，出險(xiǎn)房企之外，優(yōu)質(zhì)房企也在多維度開拓新業(yè)績增長點(diǎn)，試圖用新打法構(gòu)建新發(fā)展模式。比如，商業(yè)賽道中，今年以來全國消費(fèi)增勢良好，持有購物中心數(shù)量多、運(yùn)營能力強(qiáng)的房企，正在努力打造商業(yè)地產(chǎn)“新引擎”，并通過REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）等多元融資渠道破解重資產(chǎn)運(yùn)營難題。再比如，物管行業(yè)已從外延式擴(kuò)張走向內(nèi)生型增長新階段，物管公司回歸服務(wù)主業(yè)，將AI深度嵌入決策、客服、供應(yīng)鏈等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)降本增效。此外，還有地產(chǎn)商正結(jié)合自身資源稟賦，加大在產(chǎn)業(yè)園、物流、養(yǎng)老等新賽道的投入。

　　破繭方能重生。歷經(jīng)近4年的洗牌調(diào)整，這場萬億元級化債，不僅是風(fēng)險(xiǎn)化解的里程碑，更是行業(yè)轉(zhuǎn)型的新起點(diǎn)。未來，立足城市內(nèi)涵式發(fā)展和城市更新大場景，房地產(chǎn)市場投資邏輯將以注重經(jīng)營質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展能力為核心準(zhǔn)繩，房企將加速從“開發(fā)驅(qū)動”向“運(yùn)營驅(qū)動”轉(zhuǎn)型，推動整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建新發(fā)展生態(tài)。

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