原標(biāo)題：一封“舉報(bào)信”，舉報(bào)信爆出兩家頭部房企合作背后的封爆糾葛

一封“舉報(bào)信”的出現(xiàn)，暴露出兩家頭部房企的出頭產(chǎn)合合作“嫌隙”。

近日，部房一封由北京興鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)給廣州國(guó)資委的企中“舉報(bào)信”，在業(yè)內(nèi)流傳。建智糾葛圍繞北京璞樾項(xiàng)目，秀地央企中建智地作為大股東，作背稱(chēng)操盤(pán)方越秀未遵循定價(jià)規(guī)則，舉報(bào)信對(duì)部分房源“暗中調(diào)價(jià)”，封爆并影響了隔壁項(xiàng)目的出頭產(chǎn)合銷(xiāo)售。

第一財(cái)經(jīng)從接近雙方企業(yè)人士處了解到，部房上述“舉報(bào)信”的企中存在屬實(shí)，目前項(xiàng)目各方股東正就該事件進(jìn)行積極協(xié)商，建智糾葛爭(zhēng)取妥善解決營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)的秀地問(wèn)題。

在當(dāng)前的新房市場(chǎng)，樓盤(pán)降價(jià)或房企打“價(jià)格戰(zhàn)”，實(shí)際上較為常見(jiàn)，在豪宅扎堆的北京也是如此。但該事件的特殊之處，是項(xiàng)目合作方之間產(chǎn)生了糾紛。當(dāng)樓市持續(xù)調(diào)整，房企合作開(kāi)發(fā)的模式正暴露出隱患。

京城豪宅“聯(lián)姻”插曲

近日，央企中建智地和廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)，圍繞北京璞樾項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)、操盤(pán)問(wèn)題出現(xiàn)一些爭(zhēng)議。

作為由中建智地持股97%的子公司，北京興鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向廣州國(guó)資委發(fā)去一封“舉報(bào)信”，稱(chēng)越秀未按統(tǒng)一定價(jià)規(guī)則，通過(guò)重新制定表價(jià)、調(diào)整折扣體系等方式，實(shí)際成交價(jià)與既定價(jià)邏輯產(chǎn)生偏差。

一家深耕北京的地產(chǎn)央企，為何與廣州國(guó)資房企出現(xiàn)定價(jià)糾紛？

時(shí)間回到今年4月，“中建智地+金茂+越秀+朝陽(yáng)城開(kāi)”聯(lián)合體，以126億元拿下黃杉木店組合地塊。隨后項(xiàng)目被分為兩部分開(kāi)發(fā)，南地塊（紫京宸園）由中建智地負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、北地塊（璞樾）由越秀負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)。

從股權(quán)上看，兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)屬“同宗同源”，且均是中建智地占比最高。在璞樾項(xiàng)目，中建智地、金茂、越秀、朝陽(yáng)城開(kāi)分別持股48.4%、33.1%、17%、1.5%。在隔壁的紫京宸園，四方分別持股48.59%、32.9%、17%、1.5%。

但一個(gè)地塊被分成兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、且操盤(pán)方不同，不可避免會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。

為避免出現(xiàn)“貼身肉搏”的情況，兩個(gè)項(xiàng)目在前期已試圖打出差異化。比如，紫京宸園主打宋式風(fēng)格，戶型從133平方米到400平方米不等；璞樾主打國(guó)際范、東方感，戶型主要為152平方米～258平方米的全四居。

到今年10月份，紫京宸園和璞樾相繼開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目方官宣的銷(xiāo)售額分別為56.5億元、45.65億元，成為當(dāng)月北京新房市場(chǎng)上的兩大熱門(mén)項(xiàng)目。

不久前，兩個(gè)項(xiàng)目還“合體營(yíng)業(yè)”，發(fā)布了一張紫京宸園和璞樾10月網(wǎng)簽“霸榜”北京冠亞軍的海報(bào)，并貼出“兩部時(shí)代作品，一種熱銷(xiāo)共識(shí)”的宣傳詞。

但不到半個(gè)月，一封“舉報(bào)信”的出現(xiàn)，暴露出了項(xiàng)目熱銷(xiāo)背后的合作爭(zhēng)議。

從糾紛的焦點(diǎn)價(jià)格上看，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至11月15日，紫京宸園合計(jì)網(wǎng)簽120套，均價(jià)約9.85萬(wàn)元/平方米；璞樾合計(jì)網(wǎng)簽130套，成交均價(jià)約9.96萬(wàn)元/平方米，兩項(xiàng)目整體價(jià)差在1100元/平方米左右。

而中建智地認(rèn)為，越秀在璞樾這一項(xiàng)目地塊上，首開(kāi)定價(jià)不合理，比如同素質(zhì)樓棟對(duì)比，璞樾比隔壁項(xiàng)目低。中建方面還稱(chēng)，該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員有不恰當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，“導(dǎo)致南地塊已認(rèn)購(gòu)客戶流失”“客戶對(duì)板塊價(jià)格預(yù)期拉低”。

于是，作為項(xiàng)目持股比例最高的股東，中建智地向越秀表明了態(tài)度。一份由其發(fā)給越秀的函件顯示，中建方面要求越秀交接北地塊的營(yíng)銷(xiāo)工作。但該事件最終走向會(huì)如何，目前還無(wú)定論。

第一財(cái)經(jīng)從接近越秀人士處了解到，目前項(xiàng)目各方股東正就此進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取妥善解決；而中建方面的核心訴求，還是糾正不恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)行為，最終希望兩個(gè)項(xiàng)目能達(dá)成“共贏”，實(shí)現(xiàn)板塊價(jià)格良性運(yùn)行，為市場(chǎng)提供好產(chǎn)品和好房子。

房企合作開(kāi)發(fā)潛藏風(fēng)險(xiǎn)

中建和越秀出現(xiàn)項(xiàng)目合作爭(zhēng)議，核心還是因?yàn)樾路渴袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈。

從位置來(lái)看，紫京宸園及璞樾項(xiàng)目所處地段確實(shí)較為稀缺。今年4月拿地時(shí)，業(yè)內(nèi)分析師便表示，黃杉木店平房區(qū)地處東四環(huán)與五環(huán)之間，是所屬朝青板塊近十年唯一新增住宅地塊，項(xiàng)目各項(xiàng)配套十分豐富便利。

同時(shí)，這兩個(gè)項(xiàng)目所在板塊屬于實(shí)打?qū)嵉摹昂勒钡囟危貕K西北方向便是北京初代豪宅星河灣，二手房掛牌價(jià)約9.5萬(wàn)/平方米，周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤(pán)有潤(rùn)楓水尚、華紡易城、國(guó)美第一城等。

不過(guò)，目前北京朝陽(yáng)區(qū)在售的高端改善樓盤(pán)不少，比如保利朝觀天珺、金茂滿曜、中海時(shí)光之境、中海朝陽(yáng)ONE，以及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下的北京御翠園項(xiàng)目等。官方消息顯示，朝陽(yáng)區(qū)未來(lái)三年還將推出30宗優(yōu)質(zhì)住宅地塊。

當(dāng)各路高端樓盤(pán)正面競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)房者的選擇性也在增多。對(duì)紫京宸園和璞樾來(lái)說(shuō)，雖然項(xiàng)目地段及產(chǎn)品較為稀缺，但同樣要面臨板塊內(nèi)外項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，彼此之間的客群也有所重疊，一些客戶兩邊都在看，要視項(xiàng)目最終銷(xiāo)售再“下定”。

此外，本次糾紛也暴露出，房企合作開(kāi)發(fā)的模式存在一定隱患。

在過(guò)往房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房企普遍傾向于利用合作開(kāi)發(fā)以滿足自身的規(guī)模發(fā)展需求。國(guó)泰海通地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年上半年，36家重點(diǎn)房企的少數(shù)股東權(quán)益占比已達(dá)到44%的歷史高位。

但這種合作開(kāi)發(fā)模式在助力擴(kuò)張的同時(shí)，也可能導(dǎo)致隱性負(fù)債增加、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜化等問(wèn)題，背后的潛在風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)在市場(chǎng)惡化時(shí)暴露出來(lái)。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式存在一些普遍性風(fēng)險(xiǎn)。一是合作方利益協(xié)調(diào)困難，當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，如銷(xiāo)售不佳、利潤(rùn)預(yù)期降低時(shí)，各方在定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)、成本等方面容易產(chǎn)生分歧。

二是操盤(pán)權(quán)與股權(quán)不匹配風(fēng)險(xiǎn)，比如越秀作為小股東擁有操盤(pán)權(quán)，可能引發(fā)股東間的矛盾和沖突。三是市場(chǎng)變化對(duì)合作的沖擊，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力增大，合作方可能會(huì)為了自身生存和發(fā)展，采取一些激進(jìn)手段，破壞原有的合作平衡。

目前，中建智地和越秀方面，在銷(xiāo)售規(guī)模上均沖勁兒不小。

作為近幾年北京新房市場(chǎng)的“大戶”，中建智地是中建一局旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，2020年正式更名為中建智地置業(yè)有限公司，在業(yè)內(nèi)打出了“二次創(chuàng)業(yè)”的標(biāo)簽。此后，該公司在北京積極投資，其中不少是與同行合作拿地。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1～10月，中海地產(chǎn)、中建智地、華潤(rùn)置地位居北京房企權(quán)益銷(xiāo)售額榜單前三位，分別為376.2億元、166.1億元和162.3億元。

越秀對(duì)北京市場(chǎng)同樣看重。2025年上半年，越秀在北京的合同銷(xiāo)售金額197.2億元，同比上升255.1%。今年前十月份，越秀地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額254.9億元，位居第二；權(quán)益銷(xiāo)售金額115.3億元，位居第五。

兩家北京樓市的“頭部選手”，能否在合作項(xiàng)目上達(dá)成共識(shí)，還需后續(xù)觀察。

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