房東：“他欠我房租不給，租客租我扔他東西怎么了？欠房”

法官：“這么做是違法的?！?/strong>

房屋租賃糾紛中，何房承租人逾期支付租金甚至失聯(lián)，東反房東“無奈之下”自行打開門鎖，賠萬將租客留置于屋內的租客租物品清空、丟棄，欠房房東的何房做法合法嗎？近日，陜西省西安市碑林區(qū)人民法院辦理的東反一起案件給出了答案。

2023年10月，賠萬王先生與房東簽訂了《房屋租賃合同書》，租客租由房東將自己所有的欠房房屋租賃給王先生辦公使用，租期一年，何房租金每月2500元，東反兩個月支付一次，賠萬并約定違約金。此外，還約定合同終止或解除后，房東有權收回房屋，并有權進入房屋，將王先生在屋內的物品清理且不承擔保管房屋物品責任。

圖為王先生與房東簽訂的《房屋租賃合同書》（部分）。

合同簽訂后，王先生交納租金及物業(yè)費至2024年3月，之后未再繼續(xù)交納。

2024年4月1日，房東向王先生催要房屋租金未果后，于4月23日收回房屋并自行將其留在屋內的筆記本電腦、打印機、紫砂茶具及紀念章等物品全部丟棄。王先生發(fā)現(xiàn)后，多次與房東溝通索要物品無果，遂將對方告上法庭。

“他欠我房租不給，我扔他東西怎么了？”法庭上，房東覺得自己很委屈。

法院經審理認為，王先生作為承租方，應依約按時交納房屋租金；該房東作為案涉房屋的權利人，在王先生未及時交納租金的情況下，應當依法合理行使權利解決糾紛。房東在未通知王先生到場的情況下，擅自進入案涉房屋，強行騰退房屋，并將王先生在承租房屋內的經營設施及物品搬走，侵犯了王先生的合法權益。

法院遂依法判決，該房東應向王先生返還筆記本電腦、打印機、紀念章獎章等，如不能返還則賠償王先生17700元。因王先生逾期交納租金，所以王先生要求房東退還押金的訴訟請求，法院不予支持。一審判決作出后，該房東不服提出上訴，二審法院駁回上訴，維持原判，判決現(xiàn)已經發(fā)生法律效力。

欠租屬違約 棄物乃侵權

從法律上來講，王先生欠房東房租和房東扔掉王先生放在房屋內的物品各屬于什么性質的法律行為？

本案承辦法官蒲暉向《法治日報》記者表示，從法律視角審視，租客欠租是一種違約行為，屬于經濟糾紛，而房東扔東西是在故意破壞或非法處理他人的合法財產，屬于侵權行為。

本案中，王先生雖因逾期支付租金對房東負有金錢債務，構成了違約，但這僅屬于債權債務糾紛。而王先生對其留置于屋內的筆記本電腦等物品享有所有權。房東作為債權人，其權利僅限于請求王先生履行支付租金的義務，或依據(jù)合同約定及法律規(guī)定追究其違約責任，如解除合同、要求支付違約金等。房東的債權效力，并不能賦予其直接處置王先生所有物的權利。其未經所有權人王先生同意，擅自闖入并丟棄王先生物品的行為，直接侵犯了王先生的財產所有權。

“簡單來說，租客欠租屬于經濟糾紛，房東可以通過協(xié)商、調解、仲裁或者起訴到法院等方式去解決。房東擁有房子的所有權，該權利受法律保護，但租客通過租賃合同，在租期內獲得了房子的使用權，當租客違約時，房東可以收回房子的使用權，但房東沒有權利去處置租客擁有所有權的個人物品。”蒲暉表示。

約定有效非任意 處置失當仍擔責

記者采訪時了解到，生活中，房屋租賃合同中常有約定：如果承租人逾期支付租金，出租人則有權要求承租人在規(guī)定時間內騰退房屋。如承租人沒有按期交回房屋，出租人有權清理承租人遺留在租賃房屋內的物品。那么，這類條款是否有效？

蒲暉介紹，民法典第一百四十三條規(guī)定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗?！奔s定如果均符合以上條件，則一般認定為有效。

“盡管約定有效，但法院判斷房東處理租客留下的東西算不算侵權，仍然會考慮一些因素，比如，物品的價值，對于價值較高或可能蘊含重大紀念意義的物品，房東如隨意丟棄導致毀損滅失，法院會依據(jù)物品的價值確定賠償范圍；房東是否先通過其他合法手段維護自己的權益，有沒有先去法院起訴租客；房東處理東西前有沒有提前通知租客，處理過程中有沒有盡到妥善保管的責任等?！痹谄褧熆磥?，哪怕合同里寫明了“逾期不搬視為放棄”，也不代表房東就能隨意處理租客的東西。

蒲暉表示，值得注意的是，這類問題也需要基于民事租賃與商事租賃的性質差異進行判斷。商事租賃的雙方均為具備專業(yè)判斷能力的商事主體，租賃行為服務于經營目的。為尊重商事活動中的意思自治，若合同中明確約定了合理的通知期、財物處置程序及風險分配規(guī)則，該條款的效力可能會獲得認可。商事租賃中合同約定在符合公平原則的前提下，可為雙方提供更明確的預期和操作空間。

權利行使有邊界 依法救濟是正道

那么，遇到租客欠租失聯(lián)，房東該怎么辦？

蒲暉表示，如果租賃合同到期或解除后，遇到騰房僵局，房東可以通過微信、短信、書面函件等可以留存證據(jù)的方式，向租客催繳租金，并明確告知若逾期不交將解除合同，保留好所有溝通記錄。

蒲暉提醒，如果出租人迫切需要收回房屋再次出租的，收回房屋時，絕不能任意處置屋內物品。正確的做法是在社區(qū)工作人員、物業(yè)、民警或律師等的見證下，對屋內的所有物品進行仔細清點、錄像、拍照、造冊列表，讓見證人簽字并注意妥善保管。同時，書面告知承租人遺留物品的位置及保管人、聯(lián)系方式等信息，通知租客在限期內前來領取物品，產生的保管費用可向租客追償。

法律是維護社會秩序的基石，它保護每一個人的合法權利。但權利的行使是有邊界的，“以錯糾錯”不可取，依法救濟才是正道。