存量項目成拖累。銷冠

　　坐穩(wěn)了銷售規(guī)模頭把交椅的房價房企保利發(fā)展（600048.SH）交出了一份虧損的季度報。

　　據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的下跌現(xiàn)虧最新財報，該公司在今年前三季度實現(xiàn)簽約金額2017.31億元，沖擊同比減少16.53%，頭部簽約面積1010.42萬平方米，保利同比減少25.13%。第季度再盡管兩項指標均有所下降，銷冠但仍蟬聯(lián)行業(yè)“銷冠”，房價房企且是下跌現(xiàn)虧目前唯一銷售破2000億元的房企。

　　同期的沖擊利潤表現(xiàn)就沒有如此樂觀了。據(jù)披露，頭部保利發(fā)展在第三季度實現(xiàn)營業(yè)收入568.65億元，保利同比增長30.65%；利潤總額為-6007.82萬元，第季度再同比下降102.37%；歸母凈利潤為-7.82億元，銷冠同比大幅下降299.19%；基本每股收益為-0.07元，同比下降296.78%。

　　對于盈利表現(xiàn)的大幅下挫，保利發(fā)展表示，主要是受行業(yè)和市場波動影響，結(jié)轉(zhuǎn)項目盈利能力下降。

　　保利發(fā)展首次出現(xiàn)季度虧損是在2023年第四季度，實現(xiàn)歸母凈利潤約-12.25億元；此后2024年第四季度再度虧損，并擴大至-28.11億元。今年第三季度則是第三次出現(xiàn)虧損。

　　事實上，自2021年首次出現(xiàn)歸母凈利潤下滑的情況以來，保利發(fā)展的盈利能力便持續(xù)面臨壓力。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021-2024年里，保利發(fā)展歸母凈利潤同比增速分別為-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%，連續(xù)四年下滑，且降幅連年擴大，歸母凈利潤也從273.88億元跌至50.01億元。

　　今年前三季度，這一趨勢仍無明顯改善。據(jù)披露，今年前三季度，保利發(fā)展營業(yè)收入1737.22億元，同比下跌4.95%；利潤總額為98.49億元，同比下降40.8%；歸母凈利潤為19.29億元，同比下降75.31%。

　　在今年9月的業(yè)績說明會上，有投資者問及對下半年公司盈利能力的看法時，保利發(fā)展管理層就曾坦言，“受行業(yè)深度調(diào)整影響，當前公司盈利改善面臨一定壓力”。

　　這背后的一大關鍵影響因素就是庫存帶來的壓力?！靶袠I(yè)仍處于深度調(diào)整期，公司雖已保持較大強度的增量投資，且增量項目盈利能力較好，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍然需要一定周期。”保利發(fā)展管理層提及。

　　在加大力度推動存量項目去化時，以價換量成為必要手段。保利發(fā)展在重慶、南京、西安等多個城市出現(xiàn)了項目降價銷售的情況，在加速去庫存的情況下，難免對利潤持續(xù)造成負面影響。公司管理層也明確表示，“鑒于當前市場情況，公司預判部分產(chǎn)成品存在減值可能性，全年將根據(jù)減值測試結(jié)果計提減值準備?！?/p>

　　在面對去庫存問題上，保利發(fā)展表示，將持續(xù)堅持去庫存經(jīng)營策略，并將存量具備“調(diào)轉(zhuǎn)換退”可能的地塊均納入盤活范圍，上半年完成了51萬平方米。

　　此外，保利發(fā)展另一項重要的工作就是通過高能級核心地段的土地，對未來的銷售結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。

　　國盛證券研報顯示，保利發(fā)展前三季度公司新增容積率面積290萬平方米，同比增長30%；總獲取成本603億元，同比增長45.3%；拿地金額/銷售金額為29.9%，同比提升12.7個百分點，投資力度正在加大。

　　據(jù)披露，保利發(fā)展的新增投資均位于38個核心城市，51%位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。截至三季度末，保利發(fā)展共有在建擬建項目549個，在建面積4483萬平方米，待開發(fā)面積4516萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)對保利發(fā)展接下來的表現(xiàn)仍抱有較高的預期。國盛證券研報提及，保利發(fā)展作為央企頭部企業(yè)，經(jīng)營穩(wěn)健融資優(yōu)勢顯著，且拿地聚焦核心城市，土儲質(zhì)量不斷優(yōu)化，隨著拿地毛利率修復，結(jié)算利潤率有望得到改善。